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多家房企高溢价补仓二线城市 昔日高价地压力犹存

发布时间:2019/6/4 10:27:35 http://www.dlgjw.com 阅读:752次

1号彩票网址[摘要] 5月二线城市土地市场延续了4月热度明显升温的走势,部分房企高溢价补仓意愿强烈,地王再现。有研究机构统计,5月,二线城市土地出让金同比上涨81%;全国单宗成交总价超过20亿的35块宅地中,超六成地块溢价率超过20%。

  5月二线城市土地市场延续了4月热度明显升温的走势,部分房企高溢价补仓意愿强烈,地王再现。有研究机构统计,5月,二线城市土地出让金同比上涨81%;全国单宗成交总价超过20亿的35块宅地中,超六成地块溢价率超过20%。

  土地市场的升温引起了监管部门的高度关注,业内人士认为,昔日拿高价地的房企在遭遇限价等调控政策后资金压力犹存,部分房企甚至通过转让资产来解决现金流问题。从近期土拍热点城市政策调控力度来看,若市场持续过热,房企融资管控或进一步收紧,未来拿地仍需保持谨慎,盲目获取高价地并不可取。

  房企高溢价补仓

  5月,二线城市土地市场延续了4月的成交火爆行情,房企高溢价补仓意愿强烈,地王再现。

1号彩票网址  5月15日,碧桂园经过453轮竞拍以14.5亿元获得扬州一商住用地,溢价率103.06%。其在洛阳、嘉兴等城市拿地的溢价率也均超过100%,高溢价补仓意愿强烈。5月24日,碧桂园拿下洛阳总价单价楼面价“三料地王”,月底两天,又先后在无锡、宁波、成都、天津接连摘得住宅用地,其中,常州地块溢价率54%。

  近期多家房企拿地溢价率超过40%。5月30日,经过68轮竞价,万科以22。8亿元竞得南京某宅地,溢价率41。6%;5月28日,新希望在杭州连摘2宗地,其中一宗地经过849轮竞价,溢价率53。85%;5月21日,经过346轮竞价,中粮+阳光城以总价42。39亿竞得绍兴一住宅地块,楼面价16723元/平方米,溢价率62。23%;5月10日,旭辉以11。7亿元竞得常州某商住用地,溢价率43%。

  中原地产研究中心统计,5月,全国单宗住宅类地块成交总价超过20亿的多达35宗,主要分布在华东区域,其中有22宗地块溢价率超过了20%,占比高达63%,这在2019年是首次出现。

1号彩票网址  诸葛找房的统计数据显示,5月,二线城市土地市场成交持续火热,土地出让收金同比上涨81%。其中,长三角经济圈城市表现亮眼,杭州、常州、温州、上海、绍兴、无锡、宁波均进入TOP10榜单。杭州土地出让收金266亿元位列城市出让金榜单首位。嘉里建设以68.14亿元拿下的杭州文晖单元宅地,位居成交总价榜单之首,溢价率为29.94%;恒基以30.2亿元拿下的北京朝阳孙河板块首宗不限价地块,楼面价达69542元/平方米,领衔成交单价榜单。

  昔日高价地压力犹存

  值得注意的是,2014年以来的不少高价地至今尚未解套,对房企造成了一定的资金压力。

  以北京为例,2015年的单价地王项目——葛洲坝北京中国府,楼面地价7。5万元/平方米,近日刚刚拿到预售许可证,拟售价格最高11。7万元/平方米,远低于拿地时业内预期的15万+。原本预计2016年开盘,没想到遭遇政策变化。

  2016年,北京开始执行“限房价、竞地价”土地出让试点模式,如今已成为主要供地模式,因设置土地价格上限,同时限定未来商品房销售价格,房企利润空间受限,拿地开始回归理性。与此同时,2017年3月份调控升级之后,北京对预售证的审批尤为严格,高价盘很难获得预售证。

  “中国府项目品质可圈可点,如果在2017年前入市,也是一个不愁卖的项目,但到现在的市场,变数就多了很多,竞争越来越多。”中原地产首席分析师张大伟说。

  证券时报记者了解到,北京中国府项目拟投资总额达到108.13亿元,2018年实际投资6.31亿元,累计实际投入已经超过68亿元。

  对于资金压力问题,某熟悉葛洲坝地产的业内人士则对证券时报记者说:“国企的资金成本较低,而且后面还有葛洲坝集团撑腰,资金不成问题。这个项目少赚点,其他项目多赚点,就可以平衡利润。房地产行业是周期性的,调整是正常的,但长期还是看涨的。”

  并不是所有国企都愿意或能够承受高价地的压力。2015年北京总价第三高的丰台地王(位于南四环外),在华润+华侨城+招商局联合体以总价83。4亿元拿下后不久,华润和招商局就因拿地价超过预算而选择退出,随后本来拟独立操盘的华侨城,也在2017年因巨大财务压力先后转让全部股权而退出,最终由泰禾集团以108。6亿元全部接盘,并将项目更名为泰禾·金府大院。据了解,该项目今年以来销售了56亿。

  而泰禾在北京的另一个高价地项目西府大院(位于西南三环外),2014年拿地时楼面价近6万元/平方米,因期望更高的价格而错过了可以单价15万卖的那波行情,又赶上很长一段时间单价8万以上难批预售证,所以上市时间一再延迟,直至2018年底获发预售证的价格仅11.3万元/平方米。有业内人士认为,以此价格销售将面临亏损。

  某熟悉泰禾的业内人士对证券时报记者表示,泰禾当年对市场预期较为乐观,手里现金几百亿拿了不少高价地,没想到碰到政府限价、限购、限售等,受到较大影响。还有一些二手地拿地后不能立刻形成销售,整个现金流全部押到土地上了,现在须通过低价销售和转让资产来解决现金流问题。

  泰禾集团的资金问题也引起了深交所关注,并收到“年报问询函”,首个问题就是:是否存在短期偿债风险?尽管泰禾在回复公告中称“无集中兑付的风险”,但是从今年以来陆续转让了多个项目股权来看,其资金压力犹存。

  盲目拿高价地不可取

  近期房企高溢价拿地引起了监管部门的关注,继住建部对苏州等土地市场过热、房价涨幅较大城市预警提示后,苏州、合肥等土拍热点城市相继发布调控政策,银保监会还发通知要求整治房地产市场融资乱象,包括银行、信托等违规资金用于拿地等。

1号彩票网址  华泰金融控股(香港)公司研报认为,1号彩票网站商重新获得流动性渠道是其能够开展强劲土储补给的主要原因。预计若土地市场持续过热,监管部门或将采取更多措施限制1号彩票网站商融资渠道和土地交易过程,为土地市场降温。

  “3、4月份土地市场太火了,如果没有监管,市场存在风险,预计房企融资会略有收紧。”同策研究总监张宏伟接受证券时报记者采访时也表示,从4、5月份的房企融资数据看,整体融资额都是下滑的,主要原因是公司债发行减少。

1号彩票网址  张宏伟介绍,2019年5月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计361。23亿元,相较于4月,融资总额下降52。07%。其中,主要是由于公司债发行总额数的锐减,降幅达88。2%,仅4家房企发行了公司债券。


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